주택담보대출 - LTV, DTI, DSR

LTV (담보 인정 비율)

정의: 대출 금액이 담보물(주택 등)의 가치에서 차지하는 비율입니다.
공식: LTV = (대출 금액 / 담보물 가치) × 100
예시: 주택의 가치가 6억 원일 때, 3억 원을 대출받았다면 LTV는 50%입니다.

DTI (총부채상환비율)

정의: 연간 소득 대비 전체 부채 상환액의 비율입니다.

공식: DTI = (연간 대출 원리금 상환액 / 연 소득) × 100

예시: 연 소득이 5천만 원이고 연간 상환액이 1천만 원이라면, DTI는 20%입니다.

DSR (총부채원리금상환비율)

정의: 차주의 모든 금융권 대출에 대해 연간 상환해야 할 원리금의 합계가 연간 소득에서 차지하는 비율입니다.

공식: DSR = (모든 대출 원리금 상환액 / 연 소득) × 100

예시: 연 소득이 5천만 원이고 모든 대출의 원리금 상환액이 1천만 원일 경우, DSR은 20%입니다.

주택담보대출 시 확인 사항

부동산은 크게 규제지역*과 비규제지역으로 나누어지는데요. 규제지역일수록 대출에 제한이 많아요.

 

1. 규제지역과 비규제지역의 LTV가 달라요 

• 무주택자, 1 주택자는 비규제지역에서는 최대 70%, 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용돼요.
• 부부합산 연소득이 9,000만 원 이하이면, 주택가격 9억 원 이하, 무주택세대주라는 조건 아래서 규제지역이더라도 LTV 70%까지 적용받을 수 있어요. 대출 한도는 최대 6억 원이에요.
• 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출받을 수 있어요. 주택 소재 지역이나 주택 가격, 소득과 관계없이 최대 6억 원까지 대출받을 수 있어요.

2. 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출을 받을 수 있어요

그동안 다주택자는 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없었는데요. 2023년부터 규제지역에서도 집값의 최대 30%까지 대출받을 수 있게 됐어요 (LTV 0 → 30%). 비규제지역은 이전과 동일하게 LTV 60%가 적용돼요.

 

3. DTI는 지역에 따라 달라요

• 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용해요. (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
• 조정대상지역은 50% 적용하고, 그 외에서는 60%가 적용돼요.
• 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화돼요.

4. DSR도 적용돼요 

LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지돼요. 2024년부터는 위에서 설명한 스트레스 DSR도 추가되기 때문에, 내가 받는 대출이 해당하는지 살펴봐야 해요.

 

참고

https://blog.toss.im/article/ltv-dti-dsr